recht_van_opstal.jpg 17-07-2014 · Wat als de eigenaar van een bouwgrond niet automatisch de eigenaar is van de gebouwen die erop staan? Dan hebben we het over recht van opstal. 

Het recht van opstal is het recht om de eigendom van gebouwen of beplantingen te hebben op andermans grond. De grondeigenaar is opstalgever, de persoon die het recht geniet opstalhouder. 

Het recht van opstal wordt vastgelegd in een notariële akte en bevat twee belangrijke kenmerken: de opstalhouder is eigenaar van de door hem opgerichte of reeds bestaande gebouwen, én het recht van opstal geldt voor maximum 50 jaar en kan eenmaal hernieuwd worden.

Rechten, plichten en kosten
Als opstalhouder mag je gebouwen oprichten op de grond van de opstalgever. Je mag deze gebouwen verhuren, verkopen of hypothekeren. Let wel, de duur van deze overeenkomsten blijft beperkt tot de duur van het opstalrecht. De opstalgever betaalt na het verstrijken van het opstalrecht een overnameprijs voor de gebouwen en beplantingen die de opstalhouder heeft opgericht, tenzij anders overeengekomen in het contract. 

De opstalhouder van zijn kant betaalt meestal een overeengekomen jaarlijkse vergoeding aan de opstalgever. De registratierechten op deze vergoeding  zijn vorig jaar opgetrokken van 0,2% naar 2%. Daarmee is het recht van opstal duurder geworden. Maar vergeleken met de aankoop van een bouwgrond blijven de kosten nog beperkt. 

Interessant voor particulieren? 
Vooral bij bouwpromotoren en ondernemers met een vennootschap is het recht van opstal een populaire constructie. Maar ook voor particulieren kan het interessant zijn, namelijk bij de bouw van een woning op grond die eigendom is van één van de partners. Want volgens het gangbare recht van natrekking is de eigenaar van de grond automatisch ook eigenaar van de gebouwen. Met andere woorden: de partner die de grond inbrengt is dus bevoordeeld, ook al werd de woning gebouwd met geld van beide echtgenoten of partners. Voor getrouwde koppels is het probleem minder prangend. Het wettelijk huwelijksstelsel voorziet in de opmaak van vergoedingsrekeningen, waardoor de  grondeigenaar bij overlijden of echtscheiding de waarde van de gebouwen moet vergoeden aan de huwelijksgemeenschap.

Voor ongehuwden of gehuwden onder een stelsel van scheiding van goederen zijn specifieke afspraken nodig. In het laatste geval wordt meestal via een wijzigingsprocedure door de notaris de grond in de huwelijksgemeenschap gebracht, waardoor beide echtgenoten recht hebben op de grond en de gebouwen. Maar ook voor ongehuwden biedt het recht van opstal soelaas. Zo kan de grondeigenaar verzaken aan het recht van natrekking en een opstalrecht verlenen voor de helft van de gebouwen aan zijn partner. Hierdoor zijn beiden voor de helft eigendom van de gebouwen. Hiervoor stelt de notaris een samenlevingsovereenkomst met recht van opstal op.

Niet onbelangrijk voor wie nog dit jaar wil bouwen: bovenstaande oplossingen hebben geen invloed op de fiscale aftrekbaarheid, waardoor beide partners van de woonbonus kunnen genieten.

Tekst: Tom Mondelaers
© Young Budget Homes

Meer informatie over het recht van opstal vind je in beter bouwen & verbouwen nr. 299 van mei 2014.